5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 1탄, 등기부등본 권리분석

 

 

부동산 투자에 대한 개념을 하나도 몰라서 
최근에 부동산 경매 투자 공부를 시작한 부린이 입니다.

제가 예상하건대 부동산 투자 공부를 시작은 하고 싶으나
어떻게 시작해야 할지 아직 갈피를 못 잡으시는 분들이 계실 거라 생각됩니다.

그래서 준비해봤는데요.  
오늘은 저 같은 부린이들이 꼭 알고 가야 할 부동산 경매 투자 공부의 기초,
'등기부등본 권리분석'에 대해 빠르게 알아보는 시간을 가지고자 합니다.

 

등기부당권 권리분석은 경매로 나온 매물이 법적으로 입찰하는데 
아무 문제가 없는지 확인을 하는 일이기 때문에 아주 중요하거든요.

 

지금부터 제가 직접 공부한 부동산 경매 권리분석 내용 중에서도
첫 번째로 가장 중요한 등기부등본 권리분석을 요점만 담아 짧게 정리하여
전달해 드릴 테니 꼭 읽어가셔서 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

<5분 안에 배워보는 '등기부등본 권리분석'>

 

등기부등본의 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'인데
이 글에서는 편하게 '등기부등본'이라 하겠습니다.

 

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3개 구조로 되어있는데요.

 

[표제부] (건물의 표시)
표시번호	접수	소재지번	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 8월13일	서울특별시 00구 00동 xx-xx	철근콘크리트조 평슬레이트 지붕	도면편철장 제0책 00장

표제부는 건물의 주소와 면적, 구조 등이 적혀 있는 부분입니다.

쉽게 말하면 건물의 전체적인 정보가 나와 있는 부분입니다.

 

 

[갑구] (소유권에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권보존	2015년8월13일 제32xxx호		소유자 A 650123-1xxxxxx 서울시 00구 00동 xx-x
2	소유권이전	2018년5월24일 제49xxx호	2018년4월23일 매매	소유자 B 650123-1xxxxxx 서울시 00구 00동 00 거래가액 금 530,000,000원

 

갑구는 소유권에 관련된 사항이 기재되어 있는 부분으로

(가)압류,가처분,가등기,예고등기,경매기입등기,환매권이 갑구에 속합니다.

건물 앞으로 최종적으로 소유하고 있는 집주인은 누구인지를 확인할 수 있고

건물에 압류가 걸렸는지를 확인할 수 있는 부분이지요. 집의 소유관계에 대한 부분입니다.

 

 

[을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	제56789호	2020년6월20일 설정계약	채권채고액 금 50,000,000원 채권자 B 서울시 00구00동00 근저당권자 신한은행 서울시 00구 00동 XX

 

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 부분으로 

지역권,전세권,근저당권,지상권,저당권이 이에 속하지요.

쉽게 말씀드리면 건물 앞으로 담보대출이 잡혀있는지 여부를 확인할 수 있는 부분입니다.

빚이 있는지 없는지 확인하는 부분이라 할 수 있겠습니다.

 

근데 등기부등본 권리분석에서 가장 중요하게 알고 가셔야 할 개념은

바로 말소기준권리를 찾는 것입니다.

말그대로 말소의 기준이 되는 권리를 말하는데요.

이 말소기준권리가 어떻게 설정되어 있느냐에 따라

경매에 나온 건물을 살지 안 살지를 바로 판단할 수 있습니다.

 

말소기준권리에는 크게 4가지가 있습니다.

 

1.(가)압류

2.(근)저당권

3.담보가등기

4.강제경매기입등기

 

권리분석을 할 때는 이 말소기준권리를 찾는 것이 중요한데 

그냥 이것만 알아두시면 됩니다!

 

"말소기준권리보다 뒤에 있는 권리들은 무조건 없어진다!"

 

쉽게 예시를 들어 보겠습니다.

여러분이 경매 사이트에서 매물로 나온 A 건물과 B 건물이 있는데

두 건물 등기부등본에 각각 다음과 같이 적혀 있습니다.

A 사례 22.06.19  가압류 22.07.13  담보가등기 22.08.24  근저당 -> 말소기준권리는 6/19일자 가압류. ->가압류와 함께 아래 권리 모두소멸 -> 안전한 매물

B 사례 22.05.18  가처분 22.07.15  근저당 22.08.26  담보가등기 -> 말소기준권리는 7/15일자 근저당  -> 근저당 위에 가처분이 있음. -> 입찰하면 안되는 매물.

등기부등본 권리분석을 해보면

 

A 사례의 경우 3개 모두 말소기준권리입니다.

가장 먼저 설정되어 있는 게 가압류인데

가압류 앞으로 말소기준권리 외 아무 권리도 적혀있지 않기에

법적으로 문제가 없는 건물이고 입찰에 나서도 되는 건물입니다.

 

그런데 B의 사례는 좀 다릅니다.

말소기준권리가 몇 개 있나요? 근저당, 담보가등기 2개가 있습니다.

근데 근저당 앞으로 가처분이 이미 걸려있네요.

만약 가처분이 근저당 뒤에 있었다면 가차 없이 소멸하여

안전한 매물이었을 텐데 말소기준권리보다 앞에 있으니 저건 소멸이 안 됩니다. 

즉, 법적으로 문제가 있는 건물이라는 뜻이고, 입찰에 나서면 안 되는 건물인 거죠.

 

※짧게 요약하면

-말소기준권리 뒤에 어떤 다른 권리들이 와도 모두 소멸하여 입찰할 때 안전하다!

-만약 말소기준이 되는 권리들 외에 다른 권리가 말소기준권리 앞에 오면 소멸이 안 되기에

 입찰에 나서면 절대 안 된다! (안으면 내가 다 독박을 쓰고 가야 한다.ㅜㅜ)

 

 

출처: 옥션원 경매사이트

 

혹시나 위에 사례로 이해가 안 가실까 봐

실제 경매사이트에서 캡처해왔습니다.

등기부등본 현황인데 사이트마다 이름은 조금씩 달라도

'등기부 현황'이라고 비슷하게 나옵니다.

 

위에서 배운 대로 적용을 해보겠습니다.

위에서 말소기준권리 4가지를 말씀드렸죠?

가압류, 근저당, 담보가등기, 강제경매기입등기라구요.

 

위에 보시면 말소기준권리는

말소기준권리 중에서도 맨 처음에 잡힌

'근저당'이 말소기준권리가 됩니다.

근저당 위로 가처분이나 다른 권리는 없으니

입찰에 참여해도 안전한 매물이 되겠네요.

 

경매 투자를 공부하실 때 경매사이트에 나오는

매물의 등기부등본 현황을 보시면서 

이런 식으로 권리분석을 공부를 하시면 됩니다!

 

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오늘은 등기부등본 권리분석에 대해서 알아봤습니다.
부동산 경매 투자 공부를 하시는 데 조금은 도움이 되셨는지요?
저도 기초부터 공부하는 입장이라 복습하는 겸 짧게 정리를 다시 해봤는데
횡설수설 한 부분도 없지 않아 있는 것 같네요.

다음에는 등기부등본 권리분석만큼이나 중요한
임차인 권리 분석에 대해서도 짧게 알아가실 수 있도록 정리해서 알려드리겠습니다.

우리가 임차인 권리분석도 봐야 하는 이유는
우리가 경매에서 사고 싶은 건물에 집주인만 살고 있으면 좋지만
간혹 건물에 전세나 월세로 임차인이 살고 있기 때문입니다.
이들이 건물에 대해서 가지고 있는 권리는 물권이 아닌 채권이기 때문에

등기부등본상에 전혀 나오지 않거든요.

우리는 이른바 '매각물건명세서'를 보면서

임차인이 건물에 대해서 가진 권리가 유효한지,
유효하다면 입찰을 하는 데 있어 방해 요소가 되지는 않는지

꼭 분석하고 가야 합니다.

2022.09.07 - [부동산 경매공부] - 5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 2탄, 임차인 권리분석

5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 2탄, 임차인 권리분석

 

제가 공부해서 요약한 임차인 권리분석 기초 내용입니다.

시간이 되시면 다음 장에서 임차인 권리분석에 대한 내용도 보고가세요~!