5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 2탄, 임차인 권리분석

지난 시간에는 등기부등본 권리분석에 대해서 공부를 해봤습니다.

혹시나 안보신 분들은 아래 링크를 통해서 등기부등본 권리분석 기초 내용을 보고 오시면 됩니다!

2022.08.31 - [부동산 경매공부] - 5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 1탄, 등기부등본 권리분석

5분이면 배우는 부동산 경매 투자 공부 기초 1탄, 등기부등본 권리분석

 

 

자 그럼 등기부등본 권리분석을 알고 계신다는 전제 하에 
오늘은 임차인 권리분석에 대해서 제가 공부한 걸 좀 알려드릴텐데요.
임차인 권리분석은 등기부등본 권리분석만큼이나 굉장히 중요하기에 꼭 알아가셔야 합니다.

그럼 지금 바로 임차인 권리분석에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

[임차인 권리분석(임차인의 대항력과 우선변제권 알아보기)]

저번에 말씀드렸다시피 부동산 경매를 하는 데 있어 '등기부등본'은 권리분석을 위해 꼭 봐야 하는 문서이긴 합니다만 문제는 여기에 임차인과 관련된 내역이 전혀 나오지 않는다는 것입니다. 등기부등본상에서 말소기준 권리 이후로 모든 권리가 소멸하여 문제가 없었다 하더라도 임차인의 전입신고 일자와 확정일자가 말소기준 권리 일자보다 앞선다면 임차인의 권리는 없어지지 않기 때문입니다.

글로 읽어서는 이해가 잘 안 가시는 분들이 계실 것 같아 먼저 예시를 들어보도록 하겠습니다.

 

 

<예시>

20.4.26	임차인 A	확정일자
20.5.27	임차인 A	전입신고
20.6 28	B	말소기준권리

 

위의 표에서 말소기준 권리 설정일은 20.6.28일입니다. 반면 임차인 A의 확정일자와 전입신고 일을 보니 둘 다 말소기준 권리 날짜보다 앞서있습니다. 이럴 경우 임차인에게는 대항력이 생겨 집주인이 바뀌어도 계약기간대로 살 수 있으며 임대 만기가 끝나도 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 내주지 않아도 됩니다. 더욱이 우선변제권을 갖추어 임차인이 배당요구를 할 경우 집이 경매로 넘어간 후에도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다.  

 

참고로 임차인은 주택소유자보다는 사회적 약자에 속하기에 주택임대차보호법에 의해 보호받습니다. 이 법에서는 임차인이 어떤 조건을 갖추면 집주인뿐만 아니라 제삼자에게도 대항할 수 있는 힘을 갖출 수 있고, 만약 집주인의 잘못으로 인해 경매로 집이 넘어가도 보증금을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 갖게 되는데요. 전자는 대항력이라 하고, 후자는 우선변제권이라고 합니다. 대항력과 우선변제권의 요건은 아래와 같습니다.

*대항력 = 주택의 점유 + 전입신고
*우선변제권 = 대항력 + 확정일자 + 배당요구

임차인이 이사하고 난 다음에 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 위의 예시를 본다면 A가 5월 27일 전입신고를 했으니 A에 대항력 생기는 건 28일 0시부터라는 사실을 알 수 있죠. 자 그럼 이제 마지막으로 확실한 이해를 돕기 위해 예시를 더 들어보겠습니다.

 

-임차인 권리분석을 돕는 예시-

 

A사례

22.5.24	A	전입신고
22.5.25	갑	확정일자

-A의 대항력의 성립일자는 언제인가? 22. 5. 25일 0시

-A의 우선변제권의 성립일자는 언제인가? 22.5.25일

*여기서 중요한건 25일 0시와 그냥 25일은 엄연히 다름! 25일 0시가 더 빠름.

 

 

B사례

21.03.22	B	전입신고
21.03.22	을	말소기준권리
-> 이 경우 B의 대항력은 익일 0시에 생기므로 3/23일 0시에 대항력이 생긴다. 이 경우 말소기준권리보다 늦게 생겼기에 B는 대항력이 없다

 

C사례

21.4.16	C	전입신고
21.4.17	갑	말소기준권리
-> 이 경우 C의 대항력은 말소기준권리와 같은 날짜인 4.17일에 생기지만 A의 경우 4.17일 0시에 대항력이 생겼기에 말소기준권리보다 빠르다고 할 수 있다. 즉, C는 대항력을 갖는다.

 

D사례

21.8.15	D	전입신고
21.8.20	병	말소기준권리
21.8.23	D	확정일자

=> D의 경우 대항력은 21.8.16일 0시부터 생긴다. 다만, 확정일자의 경우 말소기준 권리보다 늦기에 우선변제권은 인정받지 못한다. 위에서 말했다시피 대항력을 갖추면 낙찰자에게 계약 만료일까지 계속 거주하겠다는 주장을 할 수 있고, 보증금 또한 요구할 수 있다. 그러나 이 경우에는 단순 채권에 불과하기에 경매 이후에 법원에 내 보증금에 대한 배당요구를 할 수가 없고, 이러한 점이 전입신고와 더불어 확정일자까지 바로 받아야 하는 이유이기도 하다. 확정일자까지 받게 된다면 우선변제권은 채권이 아닌 물권이 되고, 법원에서 배당받을 수 있는 권리도 생기기에 임차인의 입장에서는 전입신고와 확정일자를 일찍 받을수록 좋다!

 

 

 

마무리

지금까지 임차인 권리분석에 대해서 배워봤습니다. 저도 부동산 경매 투자 공부를 하고 있고, 현재 현장답사하는 법이랑 입찰 후에 잔금지급과 명도를 하는 법까지 공부를 하긴 했는데 본업이랑 병행하다보니 복습을 많이 못하고 있네요. 조만간 부동산 경매 투자 공부에서 배운 내용들 중 명도에 대한 내용도 짤막하게 올리겠습니다. 사회생활을 갓 시작하신 분들은 꼭 대항력과 우선변제권 요건 알아가시길 바랍니다.